Real Estate Finance in Japan Is Gaining Momentum

Andreas Kaiser

Empfohlene Zitierweise: A. Kaiser, Real Estate Finance in Japan Is Gaining Momentum, in: ZJapanR / J.Japan.L. 24 (2007) 29–56.

Abstract


Vor dem Hintergrund anhaltender wirtschaftlicher Erholung und niedriger Zinsen leben  die japanischen Immobilienmärkte derzeit wieder auf. Grundstücke und darauf errichtete Gebäude sind rechtlich zu unterscheiden. Daher erfolgt herkömmlicherweise auch  die  Preisermittlung  getrennt.  Grundstückspreise  wurden  bisher  durch  Marktvergleich  auf der Grundlage von Grundstückspreisindizes bestimmt, die von der Regierung herausgegeben  werden.  Neuerdings  beginnt  man  jedoch,  Grundstückspreise  durch die  zu  erwartenden Erträge des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude ganzheitlich  zu bewerten. Auf dieser Grundlage erfolgt die Finanzierung ohne Rückgriff auf den ursprünglichen Eigentümer der Immobilien.

Investitionen  von  Ausländern  unterliegen  keinen  besonderen  Beschränkungen.  Enteignung setzt ein spezielles Bedürfnis voraus und ist zu entschädigen. Die Verfassung  garantiert  das  Eigentum  als  ein  Menschenrecht.  Seit kurzer  Zeit  haben  sog.  private  financing initiative  Projekte (PFI), bei denen es um den Einsatz von privatem Kapital  für öffentliche Einrichtungen nach dem PFI-Gesetz geht, an Bedeutung gewonnen.  Es existiert kein Gesetz, das die Regulierung von Immobilienfonds umfassend regelt.  Private Immobilienfonds werden oft als Partnerschaften oder als stille Gesellschaften aufgelegt. Die Anforderungen und Beschränkungen des Immobilien-Joint-Venture-Gesetzes  können umgangen werden, wenn die Immobilien einem Treuhänder übereignet werden.  Immer wenn der Gegenstand des Fondsvermögens ein bebaubares Grundstück oder ein  Gebäude ist,  ist  das vorgenannte  Gesetz  anwendbar,  und  ein  spezieller  Anlegerschutz  und staatliche Aufsicht greifen ein.

Öffentlich  angebotene  Anlagen  werden  regelmäßig  nach  dem  Gesetz  über  Anlagetrusts und Anlagegesellschaften (ITICL) vertrieben. Anlagetrusts werden nach Vertragstyp und Gesellschaftstyp unterschieden. Dabei hat der Anleger gegenüber dem Träger  des Fonds nur teilweise ein Weisungsrecht. J-REITs können entweder als offene oder als  geschlossene Fonds errichtet werden. Börsennotierte J-REITs verwenden in der Regel  eine  geschlossene  Anlagegesellschaft;  der  Artikel  nimmt  daher  die  geschlossenen  Anlagegesellschaft nach dem ITICL in den Blick.

Bei allen Strukturen werden regelmäßig Treuhandformen verwendet. Der Artikel stellt  kurz die Inhalte des Treuhandgesetzes und des Gesetzes über das Treuhandgeschäft dar.  Die Verbriefung von Immobilienrechten erfolgt, um den Anlegern größere Liquidität  zu sichern. Der ursprüngliche Eigentümer der Immobilien überträgt diese an eine Zweckgesellschaft.  Dadurch  können  den  Anlegern  statt  Rechten  an  den  Immobilien  Finanzprodukte mit besseren Liquiditätsmerkmalen angeboten werden. Die wichtigsten Voraussetzungen  der  Verbriefung  von  Immobilienrechten  sind  die  Konkursfestigkeit  und  die  steuerliche Transparenz oder Abzugsfähigkeit solcher Gestaltungen.

Es  existieren  zwei  Formen  von  Verbriefungsvehikeln: vertrags-  und  gesellschaftsbasierte  Vehikel.  In  der  Praxis  ist  vor  allem  die  japanische  special  purpose  company  nach dem Gesetz über Liquidierung von Vermögen von  ausschlaggebender Bedeutung.

Als  Muttergesellschaft  der  special  purpose  company wird  oft  eine  Cayman  limited  company mit wohltätigem Trust oder, seit jüngster Zeit, eine Zwischengesellschaft nach  japanischem  Recht  verwendet.  Daneben  wird  derzeit die  Nutzung von  gemeinnützigen  Gesellschaften diskutiert.

Typische  Kreditsicherheiten  sind  Pfandrechte,  Sicherheitsabtretungen,  Hypotheken,  Gesamtbetragshypotheken, vorläufige Registrierung und persönliche Garantien. Allerdings werden Hypotheken bei Immobilienfinanzierungen kaum verwendet.  Das gesetzte Recht schützt die Position des gesicherten Kreditgebers bei Insolvenzverfahren  in  gewissem  Umfang.  Daneben  oder  anstelle der  vier  Insolvenzgesetze  sind  außergerichtliche Umschuldungsverhandlungen üblich.

Schließlich gibt der Artikel einen Ausblick auf das neue Gesetz über den Handel mit  Finanzinstrumenten, welches das Gesetz über den Wertpapierhandel ablöst und voraussichtlich bis zum 13. Dezember 2007 vollständig in  Kraft treten wird. Die Änderungen  beinhalten wichtige Punkte in Bezug auf Investitionsdienstleistungen, wie z.B. die Verbesserung des Anlegerschutzes. Der Autor kommt zu dem Schluß, daß das neue Gesetz  die  Qualität  der  Kapitalmärkte  verbessern  wird  und  daß  dadurch  die  Anlagen  in  Finanzinstrumenten in Japan weiter gefördert werden.


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